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  项目建设背景

  苏州新区枫桥镇农工商总公司下属的新泰房地产开发公司由于资金不足,不能及时启动本项目。恰逢整个江苏省的企业改制,有意转让本项目,这是能得到这个项目的重要的外在因素。枫桥镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平,所以希望找到能开发高品质住宅的开发商。而浙江省特别是杭州市的房地产开发公司不论是资金实力,还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因素。根据苏州的城市总体规划发展以及新区枫桥镇片区控制性规划要求,该片区将是新区乃至整个苏州重要的住宅区。本公司经过对苏州全面认真的市场调研,对项目区位环境进行反复的分析比较,根据苏州目前的房地产现状与发展趋势,只要做出能满足苏州市城市居民新的住房要求和高品质,同时定位准确,完全不用担心项目的销售,而且有丰厚的利润。

  该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证,各项目谈判工作已相继展开。

  项目概况

  该地块位于苏州新区何山路和塔园路交叉口。紧接苏州科技学院,有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷,有何山大桥与古城区相连。项目占地126亩,其中120亩是建住宅用地,6亩是建配套幼儿园用地。容积率为2.0,总建筑面积为16万平方米,小高层和多层相结合,沿街底层为商业配套用房(约占5%)。具有一定的开发规模,并能品牌的延续提供保障,给公司带来良好的社会效益和经济效益。

  本项目的建设资金完全由本公司自筹,不足部分通过土地抵押和预售房款解决。

  市场分析

  2002年以前,苏州市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2,古城区2500元/ m2,而新区住宅价格也一直在2000元/ m2左右徘徊。002年是苏州房价飞涨的一年。2001年10月份,苏州市土地全面实行招投标。这对于苏州整个房地产市场是一个重要的转折点,从至,开发商取得土地的维一途径就是市场招投标,土地市场更趋于公平。与此同时,政府出台了一系列的相关政策。苏州新区去年10月份拍卖的土地中还没有一块形成楼盘,而许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。据苏州市建设局市场调查统计:苏州市今年房价总体上涨了14.8%。上半年,杭州开发商159万元/亩的价格竞得了新区自来水地块,楼板价约为1000元/ m2 ,在地价上面我们有一定的优势。整个新区还没有出现很高品质和这么大规模的住宅。

  所以,根据现有市场价(未考虑房价上升),本项目住宅均价定位在3300元/ m2 。

  投资估算

  

  盈利能力分析

  

  结论与建议

  1、 用分期开发的方法进行本项目的开发。一方面是为了降低项目的风险,另一方面是降低资金的压力;

  2、 做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础之上的,包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等方面,杜绝规划设计单调,缺乏完善的配套功能的方案规划,从方案的规划和户型上提高本项目的档次,赢得高档消费群,减少项目风险,提升楼盘形象。


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